Che cos’è un mutuo

Il mutuo è un contratto che prevede due soggetti: un mutuante che eroga una somma di denaro e il mutuatario, che s’impegna a restituire la somma dovuta.

Il mutuo immobiliare prevede l’erogazione (solitamente di un istituto di credito) di un importo legato all’acquisto di un bene immobile.

Il contratto viene ufficializzato da un notaio il giorno della compravendita in presenza del venditore, dell’acquirente e del funzionario di banca.

Il notaio redige due atti: il rogito con cui viene trasferita la proprietà dell’immobile e l’atto di mutuo fra banca e acquirente con il piano di ammortamento.

Tipologie di mutuo

Esistono diverse tipologie di mutuo che cambiano in base alle finalità:

• mutuo prima casa
• mutuo seconda casa
• mutuo ristrutturazione
• mutuo liquidità
• surroga
• rinegoziazione

Per l’acquisto prima casa la legge prevede delle precise agevolazioni e detrazioni che non sono contemplate per i mutui richiesti per l’acquisto della seconda.

Il mutuo ristrutturazione funziona come il mutuo per acquistare una casa con la differenza nella tempistica di erogazione che può avvenire con diverse modalità: unica soluzione, inizio o fine dei lavori, in più tranche.

Il mutuo per liquidità è un finanziamento soggetto a vincoli più restrittivi perché non prevede una finalità particolare.

La surroga consiste nel trasferimento da un mutuo in corso dalla banca dove è stato acceso ad un’altra che offre condizioni migliori.

La rinegoziazione prevede la modifica del contratto di mutuo, naturalmente in accordo con la banca che lo ha concesso.

Mutuo prima casa

Il mutuo prima casa è un finanziamento ipotecario dedicato a chi intende acquistare un immobile, ma non possiede la liquidità necessaria.

Questa tipologia di finanziamento prevede la possibilità di detrarre dall’IRPEF gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati all’istituto di credito. Le agevolazioni si possono applicare su un massimo di 4000 euro e relativamente al 19% (si fa riferimento all’anno durante il quale sono state sostenute le spese).

Non esiste un importo massimo finanziabile. In genere, i mutui prima casa prevedono un finanziamento di circa l’80% del valore dell’immobile.

Tassi d’interesse

Il tasso d’interesse è un valore fondamentale da considerare rispetto alla scelta di un mutuo perché influisce direttamente sull’importo della rata: l’interesse è l’importo che si paga per il prestito di un capitale e viene calcolato in percentuale su base annua. In pratica determina il costo del mutuo.

La differenza principale relativa ai tassi è quella tra tasso fisso e tasso variabile.

Il tasso fisso si calcola sulla base dell’Euris (Euro Interest Rate Swap) invece, il tasso variabile viene calcolato sulla base dell’Euribor (euro InterbankOffered Rate).

A questi due parametri di aggiunge lo spread, vale a dire il costo che la banca applica sul denaro erogato.

La somma di questi due parametri costituisce il tasso d’interesse.

Surroga di un mutuo

La surroga del mutuo, definita anche portabilità del mutuo, è un contratto che consente di trasferire, senza alcun costo, il debito residuo dalla banca di origine ad un altro istituto di credito che offre condizioni migliori.

La surroga è stata introdotta con la Legge Bersani nel 2007 e costituisce la soluzione migliore per abbassare l’importo della rata. Grazie alla surroga è possibile cambiare durata del mutuo, tassi d’interesse e importo della rata.

Altro aspetto importante è che la surroga non costa nulla al mutuatario e, per legge, l’operazione va conclusa entro 30 giorni dalla data di approvazione della richiesta. Tutte le spese sono a carico della banca che subentra e il vecchio istituto non può opporsi alla decisione del cliente.

Surroga: quando conviene

La surroga o portabilità del mutuo può essere richiesta per mutuo prima e seconda casa e per mutuo già surrogato in precedenza.

Conviene a chi ha una un mutuo relativamente recente, vale a dire con una quota d’interessi della rata sostanziosa ancora da versare.

Non conviene a chi è prossimo alla rata di estinzione con una rata costituita prevalentemente dalla quota capitale.

Surroga + liquidità

La surroga del mutuo non estingue il precedente finanziamento, ma consente di rinegoziarlo ottenendo condizioni più vantaggiose. In alcuni casi, alla surroga è possibile aggiungere la possibilità di ottenere più liquidità. In questo caso si parla di sostituzione del mutuo in cui il primo contratto viene totalmente estinto. La nuova banca salda alla prima l’importo residuo e il mutuatario è libero di sottoscrivere un nuovo contratto ottenendo liquidità extra oltre al mutuo. In altri termini il nuovo mutuo sarà d’importo maggiore all’importo residuo del primo e la differenza sarà erogata sotto forma di liquidità.

La convenienza di tale operazione dipende dalla necessità del cliente di ottenere denaro liquido.

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